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2020年楼市政策:坚持“房住不炒”,稳中求进!

2020-11-18 来源: 浏览:3153 编辑:

今年两会强调:积极的财政政策要更加积极有为。今年赤字率拟按3.6%以上安排,财政赤字规模比去年增加1万亿元,同时发行1万亿元抗疫特别国债。稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段,引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。

2019年12月末M2增速是8.7%,今年10月末M2同比增长10.5%,比上年同期高2.1个百分点,货币供给量明显超过去年。财政在扩张,货币在宽松,降准降息在继续,二季度楼市面临的环境已不像年初那么紧张, 多地出台房地产扶持政策,部分核心城市房地产市场企稳向上,部分城市当季成交量和房价涨幅甚至明显超出去年同期。

坚持“房住不炒”依然是楼市调控的主基调

7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理主持召开房地产工作座谈会。此次房地产座谈会向市场释放重要信号,此后房地产市场将牢牢把握三个坚持:牢记坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段;坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策。此次高规格的座谈会中,有几个核心词眼值得关注,一是“及时科学精准调控”,二是“时刻绷紧房地产调控这根弦”。

北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参加座谈会。

8月26日,住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会,分析当前房地产市场形势,研究落实城市主体责任,稳妥实施房地产长效机制有关工作。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责同志参加会商。

7月24日和8月26日参会的城市中多上榜全国新房、二手房房价涨幅排行榜。截至目前,除北上广和长沙这个调控优等生外,其余城市均已出台调控政策,旨在保障刚需群体的住房需求,抑制投资投机需求,部分城市还配套出台了支持高层次人才及无房家庭优先购房的政策。所以,“房住不炒”已经成为每个城市施政者的“必答题”,热点城市调控政策必然出台,不过是时间先后而已。

在近来中共中央、国务院和相关部委不断强调“房住不炒”和“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)的背景下,部分房价、地价存较强上涨预期的城市仍会进一步升级楼市政策,以稳定预期,但随着政策效果的逐步显现,政策收紧的空间已明显缩小。预计未来中国房地产市场的走势将会是缓慢平稳向上,2019年全国商品房销售额达15.97万亿,同比增长6.5%,这么大体量的市场只要保持每年5-10%的增长率其绝对值增长部分就足以拉动经济,但是任何过快和波动较大的增长或下跌都将影响经济平稳健康增长,所以都是不允许的,“稳”字的真正含义就是告别了波峰波谷式增长赚差价的时代,迎来了低增长率下的白银时代,在高销售额低利润率的模式下,房企的净利润率虽然会降低,但利润总额还是会稳步增长。

在热点城市已先后出台楼市调控政策,稳定市场预期的同时,部分城市或地区也在放宽落户限制、公积金异地信息互认、增加购房补贴、强化住房保障等方面着手。目前,中西部地区除省会城市外,基本实现了落户零门槛。东部地区普遍降低了落户条件,部分大城市取消或降低了参加城镇社会保险年限的要求,就连上海也扩大了人才引进范围,在沪“世界一流大学建设高校”应届毕业生,符合基本申报条件可直接落户。今年长江中游城市群武汉、长沙、合肥、南昌等20个城市,还有成渝地区实现了公积金贷款互认互贷。随着人才和资源的加速流动,经济圈建设也将迈入快车道,在不断强化城市竞争力的同时,也将进一步促进区域内房地产市场的发展。

“十三五”期间,我国户籍制度改革进展顺利、成效显著。公安部数据显示,截至2020年10月,1亿人落户任务提前完成,1亿多农业转移人口自愿有序实现了市民化,户籍人口城镇化率由2013年的35.93%提高到2019年的44.38%。推动城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制、城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制,落户城市的限制逐步放开。

今年房地产调控不仅从限购、限售、限价、限贷等短期调控手段进行了调节,还首次推出了针对房地产企业资金监测和融资管理的规则,在构建房地产调控长效机制的路上迈出重要一步。

8月20日,住房城乡建设部、人民银行在京召开重点房地产企业座谈会,碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城12家房企参与了本次会议今年9月起12家试点房企需于每月15日前需提交监管部门下发的监测表,共涉8项财务指标,其中涵盖了“三条红线”指标。

根据“三道红线”的触线情况,将房企分为“红、橙、黄、绿”四档。对应有息负债规模年增速不得超过0%、5%、10%、15%。新政将于2021年1月1日起在全行业全面开始实施,并力争在3年内达标。

未来呢,拿地节奏和销售节奏,都会跟着融资节奏去走。融资跟土地绑定,地价跟售价绑定,政府控制了总的融资规模,也就控制了总的土地出让金,也就基本控制住了房价和房地产年销售额,因此未来中国房地产销售增速将控制在0-15%的合理增长的区间内,真正成为经济的压舱石。

稳中求进是现在中央的总基调

随着经济体量的不断增大,每一步都要稳扎稳打,房地产市场更要步步为营。对于房地产投资而言,未来还是寻找地价合理(溢价率较低)、城市能级高,人口吸附力强,去化理想的城市和板块,不要指望高地价突破限价和销售期内价格不断上涨的可能,既然国家要稳预期,那投资也应该抓住稳稳的幸福。


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